Le marché du luxe s'oriente vers l'immobilier compact de premier plan

Immoscope : le prix au m² augmente de 27% depuis 2022

Moins de mètres carrés

Avec un budget d'un million d'euros, on achète aujourd'hui beaucoup moins de surface habitable qu'il y a quelques années. Selon une analyse de la plateforme immobilière Immoscope, la surface habitable médiane d'une maison d'un million d'euros est passée de 382,5 m² en 2022 à 322 m² en 2026. Cela représente une contraction de 15,82 %, soit l'équivalent d'une chambre spacieuse ou d'un espace de vie confortable.

La baisse est rapide : 340 m² en 2023, 309 m² en 2024 et une stabilisation autour de 320-322 m² en 2025-2026.

Pression sur les prix et m²

Le marché évolue également sur le segment large du luxe (1-15 millions d'euros). Entre 2022 et 2026, le prix médian est passé de 1 500 000 € à 1 605 000 € (+7 %), tandis que la surface habitable moyenne a diminué de 483 m² à 407 m². Par conséquent, le prix moyen par mètre carré est passé d'environ 3 105 euros/m² à 3 943 euros/m², soit une augmentation de 27 %. Dans des villes comme Gand, Anvers et Bruges, le prix du mètre carré oscille entre 4.000 et 5.000 euros/m².

"Les acheteurs échangent une partie du volume contre des qualités qui sont moins visibles en mètres carrés : un meilleur emplacement, la mobilité, la performance énergétique et la finition. L'accent n'est plus mis sur 'le plus de maison possible' mais sur 'le plus de sécurité possible'", explique Stefan Demeijer, directeur général d'Immoscope.

Différences entre les provinces

L'interprétation du million varie considérablement d'une province à l'autre. En Flandre orientale (prix moyen demandé : 1.520.702 euros), dans le Limbourg (1.612.356 euros) et dans le Brabant flamand (1.677.298 euros), 1 million d'euros représente relativement souvent un volume de logements encore plus important.

Anvers (1.898.428 euros) présente un segment de luxe plus large et plus diversifié, tandis que la Flandre occidentale (2.152.052 euros) se distingue par l'impact de la côte : on y paie plus souvent pour un emplacement de choix que pour des mètres exceptionnels.

Rareté dans les villes

Knokke reste une exception : le prix moyen demandé pour une maison d'un million y est de 3.697.687 euros ; pour un appartement dans le segment de luxe, de 2.128.480 euros. Un million, c'est avant tout un ticket d'entrée pour la côte, le prestige et la rareté.

Louvain illustre la rareté urbaine d'une autre manière. Sur les 62 maisons actuellement répertoriées sur Immoscope, 24 coûtent plus d'un million d'euros (environ 38,7 %). Le prix moyen demandé pour les maisons à un million de dollars de Louvain est de 2 030 750 euros. Pour le même budget, des villes comme Alost ou Saint-Nicolas offrent nettement plus d'espace : à Saint-Nicolas, par exemple, pour 1 million d'euros, vous trouverez des maisons de ville ou des villas avec en moyenne près de six chambres à coucher et une surface habitable d'environ 620 m², contre environ 236 m² à Louvain et 212 m² à Knokke.

Délai de livraison plus long

Le prix plus élevé par m² s'accompagne d'un délai d'exécution plus long. En 2022, un bien situé entre 1 et 15 millions d'euros était en ligne pendant 50 jours en moyenne ; en 2026, ce délai sera de 65 jours. Cela indique un marché plus critique : les acheteurs prennent plus de temps pour évaluer l'emplacement, les finitions, la performance énergétique et les coûts futurs, d'autant plus qu'ils obtiennent moins de mètres pour le même budget.

À propos de l'analyse

Immoscope a examiné 15 000 logements de plus d'un million d'euros proposés et vendus sur la plateforme, en se concentrant sur la période 2022-2026. Il a également examiné l'offre actuelle par province flamande et par ville centrale sélectionnée, y compris Knokke. Les chiffres pour 2026 sont basés sur les données disponibles à ce jour.